Neue Spielregeln bei der Vermietung unter Angehörigen

Mietverhältnisse unter Angehörigen sorgen regelmäßig für Streitfälle mit der Finanzbehörde. Hintergrund ist oftmals die Frage nach der Entgeltlichkeit einer Vermietung. Voll entgeltliche Vermietungen führen dabei zu einem vollen Werbungskostenabzug. Unentgeltliche Vermietungen schließen den Abzug jeglicher Kosten wiederum aus. Zwischen diesen beiden Positionen gibt es die teilentgeltlichen Vermietungen, bei denen sorgfältig zu prüfen ist, in welcher Höhe die Kosten zur Berücksichtigung kommen können. Für diese verbilligte Wohnraumüberlassung unter Angehörigen wurden mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 ab dem Jahr 2012 die Spielregeln grundlegend geändert.

Bisher galt eine durch den Bundesfinanzhof als verfassungsgemäß anerkannte Grenzwertbetrachtung mit einem Prozentwert von 56% der ortsüblichen Marktmiete. Wurde ein Nutzungsentgelt von weniger als 56% der Vergleichsmieten vereinbart, so musste die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Nur die Kosten, die auf den entgeltlichen Teil entfallen sind, wurden zum steuermindernden Abzug zugelassen. Wurde die Miete im Korridor von 56% bis 75% der ortsüblichen Miete vereinbart, so musste der Vermieter anhand einer Totalüberschussprognose sehr aufwändig seine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen. Ergab die Überschussprognose einen positiven Wert, so konnten sämtliche Kosten zum Abzug gebracht werden. Andernfalls musste wiederum eine Aufteilung der Kosten erfolgen. Ab einem Mietzins von mehr als 75% der üblichen Marktmiete war der Werbungskostenabzug unproblematisch möglich.

Mit Wirkung für den Veranlagungszeitraum 2012 wurden nun die Grenzwerte vereinheitlicht. Fortan gilt ausschließlich eine 66%-Grenze, die Totalüberschussprognose entfällt vollständig. Wird nun ein Mietzins von unter 66% der ortsüblichen Miete vereinbart, erfolgt eine Kostenaufteilung. Andernfalls sind die Kosten vollständig zu erfassen. Dies entspricht einer Steuervereinfachung, zwingt allerdings gleichzeitig zu einer dringend anzuratenden Notwendigkeit der Prüfung sämtlicher Angehörigen-Mietverträge. Dabei sollte die vereinbarte Miete nicht zu knapp an der 66%-Grenze bemessen werden, um eine schmerzhafte Kürzung der Werbungskosten zu vermeiden.

copyright by Steuerberater Lars Meinel, Hof/Plauen