Neues zu privaten Veräußerungsgeschäften von Grundstücken

Einer der bekanntesten, da relevantesten Besteuerungstatbestände im Rahmen der sonstigen Einkünfte ist das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Dieses umfasst insbesondere die Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, wie Erbbau- oder Mineralgewinnungsrechten – vorausgesetzt, der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung beträgt nicht mehr als zehn Jahre. Wird die Zehnjahresfrist überschritten, ist der Vorgang steuerlich irrelevant, wenn keine andere Einkunftsart zur Anwendung gelangt. Dies ist im Fall von Veräußerungsgewinnen eine einfache, aber wirksame Steuervermeidungsmöglichkeit, die es entsprechend zu beachten gilt.

Bei der Ermittlung des Veräußerungsergebnisses sind dabei Gebäude und Außenanlagen einzubeziehen, soweit sie innerhalb der Spekulationsfrist errichtet, ausgebaut oder erweitert werden. Gleiches gilt für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume.

Ermittelt wird das Ergebnis des privaten Veräußerungsgeschäftes aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden dabei um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen gemindert, soweit sie bei einer der Einkunftsarten abgezogen worden sind. Wurde das bebaute Grundstück also beispielsweise über 5 Jahre im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung an einen Dritten überlassen und bei der Überschussermittlung von den Mieteinnahmen eine Abschreibung auf das Gebäude in Abzug gebracht, ist dieser Betrag nicht nochmals bei der Gewinnermittlung des Veräußerungsergebnisses bei Verkauf des Objekts abziehbar.

Ergibt sich bei der Ermittlung des Veräußerungsergebnisses ein Verlust und ist der Zehnjahreszeitraum nicht überschritten, so kann dieser steuerlich geltend gemacht werden. Strittig war bis zur Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus Ende 2016, wann der Verlust bei Ratenzahlung geltend gemacht werden kann (BFH-Urteil vom 06.12.2016, Az. IX R 18/16). So gibt es zahlreiche Möglichkeiten der zeitlichen Verlustberücksichtigung – von der Berücksichtigung im ersten Jahr der Ratenzahlung über eine prozentuale Aufteilung im Verhältnis der Anschaffungskosten bis zur Erfassung im Zahlungsjahr der letzten Rate. Die Entscheidung des BFH stellt nun klar, der Veräußerungsverlust falle anteilig nach dem Verhältnis der Teilzahlungsbeträge zum Gesamtveräußerungsverlust in den jeweiligen Veräußerungszeiträumen der Zahlungszuflüsse an. Die mit dem privaten Veräußerungsgeschäft wirtschaftlich zusammenhängenden Aufwendungen sind ebenfalls nach dem Zufluss der Teilerlöse aufzuteilen und erst im Jahr des Zuflusses abziehbar.

Die Entscheidung bietet damit durch geschickte Verteilung des Kaufpreises auf jährliche Kaufpreisraten die Möglichkeit, einen etwaigen Veräußerungsverlust auf mehrere Besteuerungszeiträume zu verteilen.

copyright by Lars Meinel, Steuerberater, Hof/Plauen