Steuerersparnis für Vermieter

Auch weiterhin gilt nach einer Entscheidung des Rats der Europäischen Zentralbank (EZB) ein Leitzins von 0,00%. Für kurzfristige Einlagen von Banken sind 0,4% Zinsen von den Banken zu zahlen – statt, wie üblich, von der EZB. Diese verkehrte Zinswelt soll nach Intention der EZB als Hüterin der Währung eine Geldwertstabilität durch eine Inflationsrate von rund 2 Prozent gewährleisten. Doch die Medizin wirkt nicht. Auch weiterhin liegt die Inflationsrate im Euroraum um die 0 Prozent.

Die Niedrigzinspolitik, zusätzlich befeuert durch groß angelegte Anleihekäufe der Zentralbank, birgt indes erhebliche Risiken für langfristige Geldanlagen. Die in Deutschland beliebten Sparanlagen, also sichere Zinsprodukte, bringen keine Rendite mehr, Altersvorsorgeverträge und Lebensversicherungen erwirtschaften kaum noch Überschüsse und bestehende, gut verzinste und voll besparte Bausparverträge werden kurzerhand seitens der Anbieter gekündigt – was durch die Rechtsprechung mehrerer Gerichte gedeckt ist (so z.B. OLG Celle 14.9.2016, OLG Köln 23.3.2015, OLG Frankfurt 2.9.2013).

In Zeiten dieses Anlagenotstands, der von günstigen Kreditkonditionen begleitet wird, wenden sich viele Anleger wieder dem „Betongold“, also Eigenheimen oder Vermietungsobjekten zu. Steuerlich kann im Bereich denkmalgeschützter Vermietungsobjekte dabei von einer speziellen Abschreibung profitiert werden. Diese gesetzlich geregelte Denkmalschutzabschreibung hebt die Investition in Denkmalschutzobjekte von anderen Kapitalanlagen in Sachwerten ab und ermöglicht eine staatliche Förderung durch einen erheblichen Steuerspareffekt. Wird eine denkmalgeschützte Immobilie erworben, kernsaniert und anschließend vermietet, besteht nach § 7i EStG die Möglichkeit, die gesamten Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren steuerliche geltend zu machen. Dabei werden in den ersten 8 Jahren jeweils 9% abgeschrieben, in den darauffolgenden 4 Jahren 7% jährlich. Die somit nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist weit abgeschriebene Immobilie kann dann mit einem etwaig hohen Veräußerungsgewinn abgestoßen werden – wobei der Gewinn in der Regel steuerbefreit ist. Ausnahmen bestehen für gewerbliche Grundstückshändler, die von der privaten Spekulationsbegünstigung nicht profitieren.

Aber auch für Vermieter nicht denkmalgeschützter Objekte gibt es positive Nachrichten. Nach einem im April 2016 veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 18/15) bleibt es bei der Ermittlung der abzugsfähigen Werbungskosten dabei, dass die Fahrtkosten zum Mietobjekt mit einer Pauschale von 0,30 € je gefahrenen Kilometer als Werbungskosten oder mit den tatsächlichen Kosten abgesetzt werden können. Dies bedeutet, Fahrten des Vermieters zu den Mietobjekten zu Kontrollzwecken, bei einem Mieterwechsel oder zum Ablesen von Zählerständen, können für die Strecke der Hin- und Rückfahrt abgezogen werden. Nur in Fällen, in denen der Vermieter das Mietobjekt fast täglich aufsucht, ist nur die einfache Entfernung mittels der Entfernungspauschale ansetzbar. Dies ist nur in Sonderfällen denkbar, beispielsweise bei Errichtung oder Sanierung einer Immobilie, die eine tägliche Anwesenheit des zukünftigen Vermieters erfordert.

copyright by Lars Meinel, Steuerberater Hof/Plauen