Vermieter müssen ernsthafte Vermietungsbemühungen nachweisen

Kann für ein Vermietungsobjekt kein Mieter gefunden werden, entstehen für den Vermieter Kosten, denen keine Einnahmen gegenüber stehen. Diese Vermietungsverluste führen zu einer Steuerersparnis – vorausgesetzt das Finanzamt erkennt die Einkünfteerzielungsabsicht an.

Eine Aberkennung droht besonders bei langjährigem Leerstand und unzureichender Ernsthaftigkeit der Mietersuche. So urteilte der Bundesfinanzhof am 11.12.2012 (Az. IX R 14/12) über den Fall eines Vermieters, der sich über Jahre erfolglos um einen Mieter bemühte und dabei seine Mietpreisforderungen nicht herabsetzte. Seine Klage blieb ohne Erfolg, da die Richter wegen der Kompromisslosigkeit bei der Mieterauswahl und der Mietzinshöhe keine Absicht erkennen konnten, die Wohnung auch wirklich vermieten zu wollen. Der innere Entschluss, die Immobilie vermieten zu wollen, müsse durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen erkennbar werden.

Andererseits könne das Finanzamt dem Vermieter aber auch nicht vorschreiben, wie er das Mietobjekt am Wohnungsmarkt präsentieren müsse, so der Bundesfinanzhof in einem weiteren Urteil (Az. IX R 68/10, veröffentlicht am 27.3.2013). Die Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen wurde in diesem Klageverfahren deshalb in Frage gestellt, weil seitens der Klägerin über Jahre lediglich Mietgesuche der regionalen Wochenzeitung ausgewertet und mit Interessenten nachweislich (erfolglos) Kontakt aufgenommen wurde. Die vom Finanzamt geforderten weiteren und „geeigneteren“ Schritte zur Mietersuche wiesen die Richter zurück. Dem Vermieter stehe ein angemessener, zeitlich begrenzter Beurteilungsspielraum zu, welche Vermarktungsmaßnahmen er für geeignet halte.

Diese grundsätzlich positive Rechtsprechung darf allerdings nicht überstrapaziert werden. Denn die Feststellungslast der Ernsthaftigkeit der Vermietungsabsicht liegt auch weiterhin beim Steuerpflichtigen, so die Richter. Es empfiehlt sich in Leerstandsfällen daher eine umfangreiche Dokumentation der Vermietungsbemühungen.

copyright by Steuerberater Lars Meinel, Hof/Plauen